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オフィスのスケルトン戻しについて解説！費用相場や節約のコツも紹介
2023年06月29日
オフィスから退去するときには、原状回復義務が発生します。
物件によって入居した状態や契約内容が異なるので、原状回復工事の範囲も異なります。
一般的には、入居時にスケルトンの場合には、原状回復工事でもスケルトン戻しが必要です。
また、契約書の「原状回復」の項目が「スケルトン工事」と指定されている場合があります。
今回は、原状回復工事の際の「スケルトン戻し」とは何か、注意点、費用相場や費用を節約するコツなどを詳しく解説します。
オフィスの原状回復工事とスケルトン戻しの関係
オフィスなどを借りる際の事業用賃貸契約書には、特約、仕上表などで「現状」を明確にしています。
また、必ず使用目的にオフィスと記載されています。
記載されている現状が「スケルトン」であれば、原状回復義務は「スケルトン戻し」が必要です。
ここでは、混同されるケースが多いスケルトン戻しと原状回復工事の違いを解説します。
1. 原状回復工事 | 入居前の状態に戻す
オフィスの原状回復工事には、自分が入居した状態に戻す「原状回復工事」と建物の骨組み以外をすべて取り除く「スケルトン戻し」の2種類があります。
一般的に、物件を賃貸すると、退去時には原状回復が必要です。
賃貸住宅の場合、空室クリーニングはオーナーの負担で行われます。
しかし、オフィスの場合は借り手負担が一般的で契約書にも明記されています。
「原状回復」の言葉の通り、入居前の状態に戻さなくてはなりません。
特に、大きく間取りを変更した場合は、間仕切り壁はもちろん、天井や床の改修工事も必要です。
2. スケルトン戻し | 建物の骨組み以外の解体工事
スケルトン戻しとは、入居していた物件の設備や内装などをすべて撤去して、建築本体のみの状態にする工事です。
床や天井はもちろん、配線・給排水管・吸排気設備などすべての工事が対象です。
スケルトンの状態で引き渡すと、次のオフィスの借主は新しく設備や内装工事ができます。
つまり、原状回復工事の中でスケルトンの状態に戻す工事を「スケルトン戻し」あるいは「スケルトン工事」と呼びます。
オフィスのスケルトン戻しに関する2つの注意点
スケルトン戻しを行う工事は「設置したものを撤去するだけの単純な工事でトラブルにならないのでは」と考える方が多いようです。
しかし実際は、トラブルになるケースも存在します。
ここでは、オフィスのスケルトン戻しに関する2つの注意点について解説します。
1. 契約前に契約書の特約を確認する
契約書は細かい文字が多く、あまり耳にしない不動産用語がたくさん並んでいるため、隅々まで読むのは面倒に感じる方が多いでしょう。
しかし、借主にとって不利な条件が並んでいる契約書に署名・押印してしまうと、後々トラブルの原因になる可能性があります。
契約書には「特約」が記載されているケースがあり、照明やエアコンを新品に交換して退去する条件があり、借主に原則以上の原状回復を求めるケースも少なくありません。
このようなトラブルを防ぐためにも、契約する際に特約の内容を必ず確認し、場合によっては契約内容を見直しましょう。
2. 退去するまでの時間
オフィスを閉めてから原状回復工事を行い、正式に退去するまでの時間は決められてはいません。
多くの場合、1週間から2週間程度です。
しかし、完全に退去するまで家賃は発生しています。
工事にかかる期間を確認して、なるべく早く終了し退去しましょう。
オフィスのスケルトン戻しで多いトラブル
スケルトン戻しといっても、単純な撤去だけではありません。
トラブルにつながるケースには下記の2つがあります。
建物本体に取り付けたものを撤去したあと、穴や傷をどこまで修理するのか
防災設備は借主、貸主のどちらが工事するのか
契約書に細かい取り決めがない場合は、事前にオーナーへ確認しておきましょう。
スケルトン戻しの費用相場と3つの節約ポイント
スケルトン戻しの費用相場は、工事の規模や建物の状態、工期次第で大きく異なります。
目安相場の算出が難しいので、見積もりを取って相場感を見極めましょう。
スケルトン戻しの費用は、一般的に坪単価で計算します。
坪平均3万円から5万円が、費用の目安です。
坪単価で計算しますので、床面積が広いほど高額になります。
ここからは、スケルトン戻しの節約ポイントを3つご紹介します。
1. 相見積もりを多く取ってコストダウンにつなげる
スケルトン戻しは、施工する業者によって費用が大きく異なります。
例えば、工事で使用する重機を自社で持っているのか、レンタルするのかでも費用が大きく異なります。
スケルトン戻しの費用を抑えるためには、なるべく早い時期から多くの業者に見積もりを依頼し、相見積もりを取りましょう。
少なくても退去日の1か月前には動き出したいです。
2. オーナーの指定業者以外から見積もりを取る
スケルトン戻しの多くは、オーナーが工事業者を指定します。
しかし、オーナーの指定業者の見積もりは多くの場合、高額です。
そこで、オーナーの指定業者以外からも相見積もりを取りましょう。
他業者から見積もりを取ると、必要がない工事に気付くケースがよくあります。
3. 売れるものは売る
今まで使用していたデスクやイス、PC、書類棚などで不要なものがある場合は、下取り業者や買取業者に見積もり依頼をしましょう。早めに見積もりを取り、一番高額で引き取る業者へ売却します。
もし、買取価格が安くても、廃棄や撤去だけで費用がかかるため、コストダウンにつながります。
まとめ
スケルトン戻しの工事費用を抑えるには、見積価格や工事範囲は適正か、入居時と比べて仕様がアップグレードしていないかなど確認が必要です。
その結果、必要であれば交渉する必要があります。
このように文章で書くと簡単ですが、現実は高額な見積もりのまま工事を依頼するケースが多いようです。
もし、工事費用を削減したい場合は、相見積もりを取り相場感をつかみましょう。
退去を考え始めた初期の段階で、費用相場の見極めが大切です。
